¿Existe alguna alternativa entre la vivienda en propiedad y en renta? La cooperativa para el alquiler de vivienda se presenta como una solución a medio camino que además permite rentabilizar la inversión
*Artículo publicado en Idealista/news.com
Dónde está el punto medio entre el alquiler y la compra de vivienda. Compleja pregunta a la que Concovi cree haber dado respuesta, con una novedosa cooperativa destinada al alquiler. Un modelo en el que los socios-inquilinos pueden rentabilizar su inversión inicial del 20% del coste total, además de acceder a un alquiler a largo plazo con precios inferiores a la media del mercado.
Esta cuadratura del círculo nace del Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo, creado por la patronal de las cooperativas de vivienda españolas hace ocho años. Para darle forma se ha presentado este año la plataforma CooperAlquila.org, que permite a los socios cooperativistas promover sus viviendas destinadas al alquiler a partir de una aportación inicial y un competitivo alquiler, cantidad con la que el cooperativista irá abonando los costes del préstamo promotor con que se financió su construcción.
Se trata de una iniciativa especialmente dirigida a jóvenes y personas entre los 50 y 60 años, que no tienen una vivienda en propiedad y buscan estabilidad en el alquiler.
Según los números de sus promotores, el modelo ofrece importantes ventajas económicas, al menos en los cálculos realizados para una vivienda tipo de 150.000 euros.
- CooperAlquila: permite acceder a una vivienda en alquiler estable con una aportación inicial de 30.000 euros y un alquiler mensual de 460 euros. El coste a los 25 años sería de 168.000 euros. Pasado este tiempo, solo tendría que abonar la mensualidad de la comunidad y los gastos de gestión de la cooperativa para el mantenimiento del edificio. Si decide abandonar la cooperativa, recibiría los 30.000 euros de aportación inicial más la rentabilidad.
- Compra: una misma vivienda valorada en 150.000 euros, requiere de una aportación inicial de casi 64.000 euros (el 20%) y el pago de hipoteca mensual de 732 euros. El coste total de la amortización de hipoteca a 25 años sería de 283.579 euros. A partir de ahí solo abonaría la cuota de comunidad. Si vende la propiedad obtendría una rentabilidad según el valor de mercado en ese momento.
- En alquiler: el coste estimado en el ejemplo sería de 618 euros/mes, por lo que a los 25 años habría abonado 185.400 euros. A partir de esa fecha continuaría con la obligación del pago mensual.
“Estamos muy contentos y orgullosos de que este modelo pueda ser parte de la solución habitacional de este país”, comenta Javier de Osma Bonillo. El director del Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de Concovi (Confederación de Cooperativas de Vivienda y Rehabilitación de España) asegura que en sus contactos institucionales ha visto “cómo los políticos han girado la cabeza hacia esta propuesta pidiéndonos que trabajemos en determinados suelos para estudiar su viabilidad”.
Se trata de los primeros estudios en localidades como Madrid y Valencia. Todos ellos sobre suelos públicos ofertados con derecho de superficie o cesión de uso por un número determinado de años, premisa necesaria para poner en marcha una de esas cooperativas.
Cómo funciona el modelo cooperativo en alquiler
“CooperAlquila se sitúa en un punto medio entre la compra y el alquiler”, defiende De Osma, “para aportar participación, rentabilidad, ahorro y seguridad”. Una garantía en triple vertiente, según explica: seguridad en la promoción durante todo el proceso de construcción; de disfrute de una vivienda en largo plazo, ya que se trata de promociones con unos derechos de cesión de suelo que deben superar los 50 años; y en la rentabilidad de la inversión inicial realizada, que puede recuperarse en el caso de decidir abandonar la cooperativa, ser heredada o cedida a ascendientes y descendientes.
Por su novedad, conviene detenerse a analizar cómo funciona esta propuesta impulsada desde Concovi, bajo cuyo paraguas se tutela la construcción de unas 12.000 viviendas cooperativas en la actualidad. También según sus propios datos con unos precios de entre el 15% y el 20% inferiores al eliminar el beneficio promocional, ventaja de la que también se beneficia la nueva fórmula.
En los meses en funcionamiento, CooperAlquila ha recibido en torno al millar de inscripciones mensuales. Todas ellas de ciudadanos interesados en este modelo híbrido entre compra y alquiler e indicando las zonas donde les gustaría vivir a la espera de que surja la oportunidad.
La propuesta consiste en agrupar a un número de demandantes de vivienda que dé consistencia a las licitaciones de suelo público en concesión que puedan irse dando, siempre en un plazo mínimo de 50 años. Negociado el suelo, se constituye la cooperativa de alquiler con la aportación de cada fundador del 20% de los costes de su vivienda. Un aval importante para negociar el préstamo promotor con la entidad financiera.
Conseguida la financiación, se comienzan las obras. Finalizadas, es la cooperativa la que entrega las viviendas, con la obligación para los socios de realizar el abono de sus mensualidades, que se destinarán a la amortización del crédito de la cooperativa. El plazo estimado para este proceso es de tres años.
Llegados a este punto, hay dos opciones. La más habitual es que el cooperativista la ocupe como vivienda en alquiler a largo plazo. También puede ocurrir que por la razón que sea decida no habitar en ella, en este supuesto la cooperativa la ofrecerá en alquiler, pero siempre será el cooperativista fundador el que tendría que hacer frente a los pagos en caso de desocupación. La cuantía de la renta estará por debajo de la media del mercado.
Qué ocurre cuando se amortiza el crédito
“Pasados los años, cuando el préstamo promotor se amortiza, la renta de esos socios inquilinos baja a los costes del mantenimiento y conservación del edificio”, explica De Osma: “Y durante todos los años restantes que dure el derecho sobre el suelo, esta va a ser la única cuota a abonar por su vivienda”.
Y si se abandona la cooperativa
“Hemos buscado una solución que permite a la gente vivir en alquileres de larga estancia sin preocupaciones. La otra gran ventaja es que cuenta con garantía de rentabilidad, porque se invierte en una sociedad que permite recuperar el dinero de la aportación inicial más una revalorización”, defiende de Osma.
De este modo, al cooperativista saliente se le devuelve el capital social inicial aportado. A esta cantidad se suma una rentabilidad anual de por lo menos el 0,5% al 1%.
Además, el derecho sobre el alquiler de la vivienda puede ser heredado en caso de fallecimiento. También traspasado a ascendientes y descendientes directos en caso de que el cooperativista decida cambiar de lugar de residencia.
En qué condiciones entra un nuevo cooperativista
Cuando una vivienda queda en desuso, “la Ley nos obliga a poner al socio entrante en la misma posición que tenía el socio saliente, lo que incluye el abono de la aportación inicial”. De Osma, se detiene a explicar que el ejemplo más ventajoso sería el de un nuevo cooperativista que entra una vez amortizado el crédito promotor, con lo que solo abonaría el alquiler correspondiente a la cuota de mantenimiento.
El perfil de cooperativista-inquilino
A la espera de ver cómo se desarrolla esta nueva fórmula, desde Concovi se la considera de especial interés para dos perfiles con capacidad económica suficiente para aportar la cantidad inicial de una cooperativa de alquiler, pero problemas para asumir una hipoteca de compra ordinaria.
- Jóvenes. En el ejemplo tipo se habla de unos 30.000 euros de inversión inicial. “Es ideal para la gente joven que puede realizar esta aportación porque accede a una vivienda para toda su vida con un precio significativamente inferior al del mercado de alquiler”.
- Personas entre 50 y 60 años. En este caso De Osma habla de cooperativistas a los que “su desarrollo laboral no les ha permitido abordar la compra de una vivienda, y llegada a esta edad buscan una solución con garantías y estabilidad, pero con aportaciones asumibles a sus ahorros”.
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